Een huis kopen in Spanje of Frankrijk? Hier moet u op letten!

Het is de droom van veel Nederlanders: een tweede huis in het buitenland. Deze wens wordt gevoed door enthousiaste verhalen van vrienden en verder aangewakkerd door tv-programma’s als 'Droomhuis Gezocht'. De nieuwe regels van oud-minister Hugo de Jonge jagen ook veel beleggers de grens over om daar te in vastgoed te beleggen. Tel hierbij op de lagere woningprijzen én het feit dat de zon er vaker schijnt, en de droom is snel geboren...

Een tweede huis heeft verschillende doelen. Naast een heerlijke plek om te vertoeven, zien de meeste kopers het als een interessante belegging en/of een mooie bron van (huur)inkomsten. Maar voordat u tot aankoop overgaat. Het devies is eenvoudig: 'ander land, andere regels'. En uiteraard kijkt ook de Nederlandse fiscus graag over uw schouder mee. Vermogensbeheer.nl maakt u graag alvast op hoofdlijnen wegwijs op het bochtige pad naar uw tweede huis.

Bij Nederlanders springen Frankrijk en Spanje eruit als meest populaire landen voor een tweede huis. Ook Italië en Portugal blijken in trek. De internationale vastgoedgroep Savills onderzocht de markt voor tweede huizen in 2019. Een kwart van de tweede woningen werd gekocht in Frankrijk en vijftien procent in Spanje. In dit artikel gaan we dieper in op deze twee populairste bestemmingen.

Tweede huis in Spanje is niet altijd een fiesta

“Nee, mijn tweede huis in het buitenland was geen feestje,” verzuchtte columniste Annemarie van Gaal in De Telegraaf. “Ik zou zeggen, boek een hotel, huur een appartement of zet een tent op, maar bezint eer ge begint aan een huis in het buitenland.” Van Gaal had een tweede huis in Spanje gekocht, maar gaandeweg bleek dat de zaken er heel anders geregeld zijn dan in Nederland. Al snel zakte ze weg in een moeras van regelgeving en onvoorziene problemen. Het resultaat: de columniste deed haar Spaanse droomhuis zo snel mogelijk weer van de hand.

Niet elke aankoopervaring is gelukkig zo negatief als die van Van Gaal. En de interesse in een tweede huis in Spanje blijft onverminderd groot. Het warme klimaat en de relatief lage vastgoedprijzen blijven nu eenmaal een enorme aantrekkingskracht houden, met name op pensionado’s. Spanje is dan ook al jaren het populairste land onder bezitters van een tweede woning. Maar er zijn wat tips die van uw avontuur een succes maken.

Les 1: Neem een Nederlandstalige makelaar

Spaans is een toegankelijke taal. Maar ook het Spaans is lastig als het gaat om zakelijke transacties en de juridische perikelen die erbij horen. Leer daarom van de les van mensen die u voorgingen: schakel een Nederlandstalige makelaar in al enige tijd opereert in Spaanse vastgoedmarkt. De meeste makelaars bieden de mogelijkheid om u online en via video calls te oriënteren op de huizenmarkt.

Een Nederlandstalige makelaar overbrugt niet alleen de taalbarrière, het voorkomt ook dat u in zee gaat met een onkundige Spaanse makelaar. En inderdaad: dat zijn er niet weinig. Op Catalonië en Andalusië na is het beroep van makelaar in Spanje namelijk niet beschermd. We kennen verhalen van Nederlanders die een lokale Spaanse makelaar in de arm namen en een illegale woning kregen aangesmeerd. Voorkom gedoe en neem eenmakelaar in de arm die het vak en de mores heeft geleerd in Nederland.

Net als in Nederland kan in Spanje een huis te koop worden aangeboden bij meerdere makelaars. Maar anders dan in Nederland kunnen de prijzen tussen de Spaanse makelaars enorm verschillen, zowel wat betreft de koopsom als de kosten.

Hoe gaat de Spaanse fiscus te werk?

We maken een sprong in de tijd. U heeft zowel een bonafide makelaars als uw droomhuis gevonden. Prachtig natuurlijk. Maar dan komt het administratieve deel. We lichten enkele aspecten uit:

• Het tekenen van een notariële akte in Spanje vereist een zogenaamde ‘Numero de Identificacion Extranjero’ (N.I.E.). U heeft deze registratie nodig om te tekenen voor aankoop, voor de overdracht, het afsluiten van de hypotheek en andere formaliteiten.

• Spanje kent fiscaal een ander onroerend goed regime. Zo ligt de overdrachtsbelasting in Spanje tussen de zes en de elf procent. Ter vergelijk: in Nederland is dit slechts twee procent (mits u de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen). In de Spaanse regio’s die bij Nederlandse huizenkopers in trek zijn, betaalt u vrijwel altijd tien procent overdrachtsbelasting.

• Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u in Spanje geen overdrachtsbelasting. U draagt echter wel tien procent BTW af over de aankoopsom.

• De onroerendzaakbelasting verschilt per Spaanse gemeente maar ligt tussen de 0,4 en 1,1%.

• Voor de jaarlijkse vermogensbelasting geldt een vrijstelling van 700.000 Euro (per persoon). Sommige regio’s zoals Madrid en Andalusië hebben de inning opgeschort.

• Bij verkoop van uw Spaanse woning betaalt u meestal een lokale gemeentebelasting over de waardestijging van de grond. Dit heet de ‘plusvalía municipal’. Deze belasting ligt tussen de twintig en maximaal dertig procent van de waardestijging van de grond. Daarnaast betaalt u bij verkoop 19 procent inkomstenbelasting over de behaalde winst.

Verhuur


U kunt zelf genieten van uw Spaanse woning, maar verhuren kan natuurlijk ook. Verhuur aan Nederlanders is laagdrempelig, zeker omdat u als Nederlandse eigenaar een streepje voor heeft op de Spaanse verhuurder. Verhuur kan financieel heel interessant zijn. Volgens onderzoek van de Nationale Bank van Spanje bedroeg het gemiddeld bruto rendement uit verhuur tijdens de coronacrisis 3,75%. 

Hypotheek

Nederlandse banken zijn huiverig om een hypotheek te verstrekken op een tweede huis in het buitenland. Dat geldt niet alleen voor een woning in Spanje, maar voor de meeste landen. Het logische alternatief is een hypothecaire lening bij een Spaanse bank. Houdt rekening met een hogere rente en de eis dat u eigen vermogen inbrengt.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

SelectieRapport aanvragen

Leven als een God in Frankrijk. Of toch niet…

Frankrijk is na Spanje het populairste land voor Nederlanders die een tweede huis kopen. Tienduizenden Nederlanders bezitten inmiddels een tweede huis in het zonovergoten land.

Voor de aankoop geldt dat huizen aan de Franse kust over het algemeen duurder zijn dan de huizen in het Franse binnenland. Net als in Spanje bestaat er in Frankrijk geen overkoepelende huizensite, zoals wij Funda.nl hebben. Er zijn wel veel afzonderlijke huizensites waar u op zoek kunt naar uw droomhuis maar u kunt uiteraard ook een makelaar inschakelen. Net als voor de Spaanse markt geldt dat een Nederlandse makelaar die actief is op de Franse markt de voorkeur geniet.

Sterke regulering Frans vastgoed

De vastgoedmarkt is in Frankrijk sterk gereguleerd. Verdiep u daarom goed in de regelgeving voor u een aankoop doet. We geven u enkele handige inzichten en tips:

• Anders dan in Spanje, is het vak van makelaar In Frankrijk wél een geregistreerde professie. Een Franse makelaar moet beschikken over een zogenaamde ‘carte professionnelle’. Vraag uw makelaar altijd om deze vooraf te tonen.  

• Eén van de verschillen met de Nederlandse woningmarkt betreft het aankoopproces. U kunt bijvoorbeeld maar op één woning tegelijk een bod uitbrengen. Zodra uw bod door de verkoper is geaccepteerd, is het gebruikelijk dat deze de woning niet aan andere potentiële kopers laat zien.

• De overdrachtsbelasting bedraagt in Frankrijk 5,7% van de aankoopprijs (2024). U betaalt hiernaast jaarlijks vermogensbelasting, maar alleen als het object na aftrek van de erop rustende schulden meer waard is dan 1,3 miljoen Euro.

• Als u uw tweede huis in Frankrijk verkoopt, betaalt u een zogenaamde ‘taxe sur la plus valeur’. Het woord is inderdaad mooier dan de inhoud. Het betreft namelijk een winstbelasting van 19% over de gerealiseerde waardestijging. En ja, dit bedrag kan flink oplopen.

Aan de aankoop van een woning in Frankrijk zitten dus veel haken en ogen, maar over het algemeen kunt u uitgaan van een solide belegging. Investeren in vastgoed is een slimme manier van ‘diversifiëring’ van uw beleggingsportefeuille. Anders gezegd: als u uw risico’s wilt spreiden, kan aankoop van een tweede huis een goede zet zijn.

Een tweede huis en belastingen

Of u nu een tweede huis koopt in Frankrijk, Spanje of welke land ook: het bezit van een huis in het buitenland wordt door de Nederlandse ficus aangemerkt als vermogen. De waarde van de woning valt in Nederland in box 3. Hierbij mag u de hypotheekschuld van de woningwaarde aftrekken, maar de hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar.

Het kan zijn dat u, naast uw aanslag in Nederland, ook lokale belasting(en) betaalt over uw tweede woning. Afhankelijk van het land, kan dit zelfs per regio verschillen. Zo kent Spanje 17 autonome regio’s die hun eigen regels mogen vaststellen. Denk aan fiscale regels voor de onroerendezaakbelasting, inkomstenbelasting bij verhuur en/of een winstbelasting over de waardestijging bij verkoop. De Nederlandse Staat heeft gelukkig met veel landen afspraken gemaakt om ‘dubbele belasting’ te voorkomen.

Een ander aspect om vooraf in te duiken betreffen de gevolgen van overlijden. Ook vaak vergeten: de erfbelasting. Deze is in het buitenland vaak hoger dan bij ons. U kunt de aanslag voor erfbelasting op uw tweede woning overigens wel verrekenen met erfbelasting die u betaalt in Nederland.

De open deur is duidelijk. Het is veel eenvoudiger om als Nederlander een tweede woning te verwerven in het thuisland. Maar voor wie de zon achterna reist: bereid u gedegen voor, verdiep u goed in de lokale wet- en regelgeving en schakel bij voorkeur een Nederlandstalige makelaar in die de plaatselijke markt kent als zijn of haar broekzak.

Afsluitende tips

We geven graag nog enkele tips die waardevol kunnen blijken bij de aankoop van uw tweede woning in het buitenland.

• Koop buiten het vakantieseizoen. Juist tijdens hun vakantie in het buitenland worden veel mensen verliefd op (het idee van) een huis in het buitenland. Maar in de vakantieperiodes liggen de prijzen fors hoger. Hou daarom uw kruit droog en doe uw aankoop in het laagseizoen. Dit biedt ook een mooie kans om te ervaren of uw tweede huis ook in een minder seizoen nog uw droomhuis is…

• Vraag een bouwkundige keuring. Net als in Nederland is het raadzaam om een bouwkundige keuring te laten doen. Dit geldt zeker bij het verwerven van een woning die niet, of niet continu, bewoond wordt. Zorg dat de keuring tenminste ingaat op de fundering (en mogelijke vochtproblemen), de staat van het onderhoud en de energievoorzieningen. Vraag ook om een technische keuring van de riolering, waterleidingen, isolatie en staat van het dak (lekkages?).

• Verdiep u in de schulden van een object. Soms rusten er onvoorzien schulden op het huis dat u op het oog heeft. En die wilt u zeker niet ‘op de koop toe’. Het kan gaan om een hypotheekschuld maar ook een openstaande energierekening kan u een flinke strop bezorgen. Het komt zelfs voor dat een pand dat te koop staat onder beslag ligt.

• Verslik u niet in verhuur. Ga er niet op voorhand vanuit dat de verhuur van de woning u een leuk rendement oplevert. Er komt nogal wat kijken bij een soepele (en nette) verhuur van uw woning. Inboedel wordt minder waard en niet alle huurders gaan netjes om met uw spullen. Veel verhuurders schakelen een lokale ‘huismeester’ in. Deze persoon verzorgt de sleuteloverdracht, de schoonmaak na gebruik en waar mogelijk klein onderhoud. Maar u begrijpt: de kosten voor de huismeester gaan ten laste van uw huuropbrengsten.

• Check het lokale bestemmingsplan. U zult niet de eerste Nederlander zijn die een lap grond koopt in het buitenland en er vervolgens achter komt… dat hier helemaal niet op gebouwd mag worden. Een ander rampscenario is de aankoop van een pand dat niet verbouwd mag worden, niet ingezet kan worden als Bed & Breakfast of in het geheel niet verhuurd mag worden. Hoe het zit met uw droompand leest u in het lokale bestemmingsplan. Hierin ziet u ook direct of er ongewenste overheidsplannen zijn, zoals de bouw van zonne- en windparken of de aanleg van wegen.
  

Hopelijk heeft dit artikel u niet alleen wegwijs gemaakt in de markt van buitenlands onroerend goed, maar u vooral ook bewust gemaakt van de risico’s. Ook hier geldt: een goede voorbereiding is de eerste stap naar succes.

Links:

• Overzicht van de huizenprijzen in Frankrijk

• Huizenprijzen specifiek voor de Rivièra

• Belasting over de verkoop van uw Franse woning

door Jos Leeser

Als voormalig bankier, vermogensbeheerder, consultant en klachtenbehandelaar kent Jos Leeser de ins en outs van beleggen en vermogensbeheer. Jos is partner bij Vermogensbeheer.nl en begeleidt vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar de juiste vermogensbeheerder.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

SelectieRapport aanvragen