Een tweede huis kopen: een veilige, maar kostbare investering

In deze oververhitte woningmarkt kan de aanschaf van een tweede woning een dure, maar goede en veilige investering zijn. Die tweede woning kunt u zelf een gedeelte van het jaar gaan bewonen, of gaan verhuren. Maar waar moet u op letten, als u een extra huis koopt en wat bent u kwijt aan kosten?

Slechts een klein deel van de Nederlanders koopt de tweede woning met eigen financiële middelen. Als u uw tweede droomhuis hebt gevonden, moet u bij een bank langs voor een hypotheek. Daar komt een probleem naar boven, want er is slechts een beperkt aantal banken dat een hypotheek voor een tweede huis wil financieren.

Bovendien stellen deze banken hogere eisen aan uw financiën, dan wanneer u een reguliere hypotheek afsluit. Bereid u heel goed voor, want een bank wil zo weinig mogelijk risico lopen. Ze gaan uw kredietwaardigheid en financiële middelen heel zorgvuldig doorlopen.

Tweede woning kopen met tweede hypotheek op eigen huis

Wanneer uw eigen woning voldoende overwaarde heeft, dan is het mogelijk een extra hypotheek af te sluiten waarmee u de tweede woning (deels) financiert. U verhoogt hiermee wel de schuld op uw huidige woning. Wat ook kan is verhoging van uw huidige hypotheek. Dat zit zo: veel hypotheken zijn bij afsluiting ‘hoger ingeschreven’. De notaris heeft een hoger bedrag vastgelegd dan het bedrag dat daadwerkelijk geleend werd. Is het verschil tussen de openstaande hypotheek en de genoteerde inschrijving groot genoeg, dan kunt u een zg. ‘onderhandse hypotheekverhoging’ aanvragen. Daarvoor hoeft u niet naar de notaris, en dat scheelt weer in de kosten. De onderhandse hypotheekverhoging wordt door de bank wel beoordeeld als nieuwe hypotheek.

Tweede woning kopen met een verhuurhypotheek

Met een beleggingshypotheek, ook wel verhuurhypotheek genoemd, hebt u ook de mogelijkheid om een woning te kopen en deze vervolgens voor langere tijd te verhuren. De hoogte van deze hypotheek is meestal maximaal 60% tot 90% van de woningwaarde. De rest moet u op een andere manier betalen. Een verhuurhypotheek is ook duurder dan een reguliere hypothecaire lening. Geldverstrekkers rekenen namelijk een opslag bovenop de geldende hypotheekrente. Zorg daarom voor ontbindende voorwaarden bij aankoop zodat u niet in de problemen komt als u de financiering niet rond krijgt. Er zijn ook wel voordelen. Je kunt bijvoorbeeld tot 50% financieren met een aflossingsvrije hypotheek. Dit verlaagt de maandelijkse lasten.

U moet dus redelijk vermogend zijn, wilt u een tweede huis aanschaffen. U moet er ook rekening mee houden dat een hypotheek voor een tweede huis niet fiscaal aftrekbaar is. Het wordt door de fiscus namelijk als een consumptieve lening gezien.

Kosten koper bovenop inbreng eigen vermogen

Ook bij de aankoop van een tweede woning moeten ‘kosten koper' betaald worden voor taxatie, makelaar, notaris, kadaster en 10,4% overdrachtsbelasting. Eventueel ook voor advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek en voor een bankgarantie zodat de verkoper meer zekerheid heeft. Naast de inbreng van eigen vermogen bent u hiervoor in totaal circa 13% van de aankoopsom kwijt.

Als u dan in het bezit bent van een tweede woning, krijgt u, net als bij uw ‘eerste woning’, te maken met maandelijkse lasten zoals gas, water, licht, gemeentebelastingen en verzekeringen. Denk aan de opstal- en/of inboedelverzekering. Vergeet ook het onderhoud niet.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport

Fiscale behandeling tweede huis

Hoe staat het fiscaal? De waarde van een tweede huis en de eventueel samenhangende financieringsschuld moet u in uw belastingaangifte in box 3 opgeven. In box 3 vallen ook spaargeld en bijvoorbeeld aandelen. In box 3 betaalt u vermogensbelasting op basis van een fictief rendement, ook wel forfaitair rendement genoemd.

Voor 2023 is het vrijgestelde vermogen in box 3 vastgesteld op 57.000 euro (voor wettelijke partners 114.000). Een tweede huis valt onder uw bezittingen. Als uw vermogen door de waarde van dat tweede huis boven de 57.000 euro uitkomt, moet u daar vermogensbelasting over betalen. Voor een tweede huis is het fictief rendement voor 2023 vastgesteld op 6,17%. Over dit rendement betaalt u in 2023 32% vermogensbelasting.

Verhuur tweede woning

Al met al betaalt u dus veel kosten en belastingen voor deze tweede woning. Om toch rendement te maken op deze investering, is verhuur een mogelijkheid. U verhuurt de woning bijvoorbeeld aan expats, vakantiegangers of mensen die tijdelijke woonruimte nodig hebben. Verhuur via Airbnb is ook een handige en tegenwoordig heel populaire optie. Op dit moment is de regering bezig met het opstellen van nieuwe regels voor verhuur in verband met de woningkrapte. Zorg dat u daarvan goed op de hoogte bent.

Over de inkomsten die u uit verhuur haalt, betaalt u geen belasting als u zelf ook met enige regelmaat de woning bewoont. Als u de woning alleen voor verhuur wilt gebruiken dan kan het zijn dat de Belastingdienst u aanmerkt als ondernemer en dat kost u 21% btw.

Hoger rendement dan spaarrekening

Met de aankoop van een tweede huis kunt u een hoger rendement halen dan wanneer u uw geld op een spaarrekening zet, ook al stijgt de spaarrente momenteel. De verhuur van een tweede woning levert vaak meer op dan het bedrag dat u aan lasten kwijt bent. Een tweede woning kopen is bovendien een relatief veilige investering, zeker als het goed gaat op de woningmarkt.

Een groot nadeel van het kopen van een tweede woning is ten slotte dat er weinig risicospreiding is, omdat u slechts in één object belegt. Dat betekent dat het rendement ook uit slechts één object moet komen. Het algemene advies bij beleggen is om uw geld altijd te spreiden over meerdere beleggingscategorieën zoals aandelen, obligaties, vastgoed en sparen (cash). En als u een vakantiehuisje als tweede woning koopt kan het rendement na een paar jaar soms tegenvallen.

Huis in het buitenland

Overweegt u het kopen van een tweede huis in het buitenland? Dan is die woning belast volgens de daarvoor geldende regels in het betreffende land. U moet zich dan dus verdiepen in allerlei lokale fiscale regels. Frankrijk kent bijvoorbeeld een belasting op de verkoopwinst die u maakt als u de woning binnen vijf jaar verkoopt. Dat is in Nederland niet het geval.

Ook kunnen juridische zaken in het buitenland heel anders geregeld zijn dan in Nederland. In Spanje is het bijvoorbeeld enorm moeilijk om van een contract met een andere partij af te komen. Dat kan jarenlang duren en veel frustratie bij u teweegbrengen. In Italië moet je als buitenlander minimaal 40% van de aankoopwaarde zelf inleggen en wordt de makelaar, in tegenstelling tot in Nederland, door zowel de koper als de verkoper betaald. Ook kan het zijn dat meerdere makelaars hetzelfde pand in verkoop hebben. Het kopen van een tweede huis in het buitenland kan, kortom, soms een gecompliceerde kwestie worden. Laat u altijd heel goed informeren, vaak zijn er Nederlandse adviseurs en makelaars te vinden die in het land wonen en lokaal goed de weg weten. Ga niet over één nacht ijs!

door Frits van Manen

Frits is partner bij Vermogensbeheer.nl en heeft ervaring als beleggings- en vermogensadviseur bij een grote Nederlandse bank en fondshuis. Frits begeleidt vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar een goede en passende vermogensbeheerder.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport