Hoe kan ik mijn kind helpen bij het kopen van een huis?

In deze expert update behandelen we een vraag die veel ouders zich stellen: ‘Hoe kan ik mijn kind helpen bij het kopen van een woning?’ Voor starters is het nog steeds erg lastig om een eigen woning te kopen. De huizenprijzen zijn relatief hoog, de studieschuld telt negatief mee en banken stellen strenge voorwaarden aan de hoogte van de lening. Wellicht heeft u zelf kinderen die hier tegenaan lopen. U kunt hen mogelijk te hulp schieten, bijvoorbeeld door de aankoop (mede) te financieren. Wat zijn de mogelijkheden en de valkuilen? Financieel planner Ramón Wernsen maakt u wegwijs.

Lees het hele interview of klik op een vraag om direct naar het antwoord te gaan…

Welke mogelijkheden heb ik als ouder om mijn kind te helpen bij de aankoop van een woning?

Grofweg kunt u denken aan een schenking, een onderhandse lening, het kopen van een pand (en dit verhuren) of, mijn persoonlijke favoriet, de familiehypotheek. We gaan deze vier mogelijkheden eens individueel verkennen.

Schenking. Was daar niet die jubelton voor?

Klopt. De jubelton is een schenking aan uw kind om het kopen van een woning mee te financieren. Of beter gezegd: wás een schenking. Want de jubelton als fiscale constructie bestaat niet meer. Er zijn wel andere mogelijkheden voor schenking.

Hoe kan ik tegenwoordig wel schenken?

Hoe u schenkt is niet van belang, wel dat de schenking fiscaal meetelt. Gelukkig zijn er vrijstellingen. We zetten ze voor u op een rij.

• Reguliere schenkingsvrijstelling. Deze bedraagt in 2024 €6.633 voor schenkingen van ouders aan kinderen. Dit is het bedrag dat u jaarlijks belastingvrij kunt schenken. Maar ook uitgesmeerd over meerdere jaren gaat dat uw kind niet helpen bij de aankoop van een woning.

• Eenmalig verhoogde vrijstelling. Voor grotere aankopen zoals een woning is de eenmalig verhoogde vrijstelling meer geschikt. In 2024 is dit bedrag €31.813 als je kind tussen de 18 en 40 jaar oud is. Deze schenking is vrij besteedbaar en hoeft dus niet per se voor een woning gebruikt te worden

• Belaste schenking. U kunt ervoor kiezen om een grotere som te schenken en de schenkbelasting voor lief te nemen. De tarieven voor schenkbelasting in de ouder-kind relatie zijn tien procent over de eerste €152.368 (2024) en twintig procent over alles hierboven.

Moet ik de schenking meenemen in de belastingaangifte?

Ja, er zijn specifieke fiscale regels voor schenking tussen familieleden. De kans bestaat dat uw schenkbelasting moet betalen. Die belasting heeft vooral betrekking op grote bedragen. Maar bespreek de fiscale aspecten vooraf met uw belastingadviseur om verrassingen te voorkomen.

Hoe zit het met de familiebank-constructie?

U kunt overwegen om een zogenaamde ‘familiebank constructie’ op te zetten. Hierbij kunt u een deel van de ontvangen rente terugschenken aan uw kind. Dit kan fiscaal voordelig zijn voor beide partijen. U ontvangt een hoger rendement op uw geld dan bij een spaarrekening en uw kind profiteert van lagere netto maandlasten door de hypotheekrenteaftrek en de teruggeschonken rente.

Wat is een onderhandse lening?

Onderhands betekent feitelijk zonder inbreng of tussenkomst van een zakelijke partij. Het voorschieten van de vakantie van uw vriend is een onderhandse lening. Maar zoals bij alles met geld is het wel goed om heldere afspraken te maken, zeker als het om grote bedragen gaat. Leg alles zorgvuldig vast.

Moeten mij kind en ik de onderhandse lening formeel vastleggen?

Ja. De onderhandse lening is een overeenkomst, het liefst in print en met een natte handtekening. In de leningsovereenkomst leg je een aantal zaken met elkaar vast. Allereerst het leningsbedrag en de rente. Het rentepercentage bepaalt u zelf en zal uiteraard meestal lager zijn dan wat de bank rekent. Houdt er rekening mee dat de rente in de markt varieert, dus dat de met uw kind afgesproken rente in de toekomst weleens hoger zou kunnen uitvallen dan de markt. Het tweede dat u vastlegt is de aflossingstermijn. In het kort: wanneer en hoe wordt het geleende bedrag terugbetaald worden. Dit kan in termijnen of in één keer.

Zijn er specifieke belastingregels rond de onderhandse lening?

Ja, die zijn er. De onderhandse lening is onderdeel van uw fiscale jaaropgave. De rente die door uw kind aan u betaald wordt, is onder specifieke voorwaarden fiscaal aftrekbaar voor uw kind (binnen de inkomstenbelasting). Tegelijk betaalt u als leningverstrekker mogelijk belasting over de ontvangen rente.

Moet ik rente rekenen?

Een goede vraag. Zeker omdat u als verstrekker mogelijk belasting betaalt over de ontvangen rente. Dan stroomt het schaarse geld van uw kind dus direct door naar tante Agaath. Maar helaas, rente rekenen is verplicht. U moet uw kind een marktconforme rente in rekening brengen. Een rente dus die vergelijkbaar is met wat banken of andere kredietverstrekkers vragen voor een soortgelijke lening. Als u geen of een te lage rente rekent, kan de Belastingdienst de lening als een schenking beschouwen, wat ongewenste fiscale gevolgen kan hebben.

Kan ik ook zelf een huis kopen en dit verhuren aan mijn kind?

Dit kan zeker en het wordt ook regelmatig gedaan. Er zijn echter enkele belangrijke zaken waar u op moet letten:

• Hypotheekconstructie. Als u een hypotheek op het huis hebt, moet u nagaan of de hypotheekverstrekker toestaat dat u het huis verhuurt. Sommige hypotheken staan dit niet toe, of niet zonder expliciete toestemming.

• Marktconforme huurprijs. De huur die u uw kind rekent, moet marktconform zijn om problemen met de belastingdienst te voorkomen. Dit betekent dat de huurprijs vergelijkbaar moet zijn met die van vergelijkbare woningen in de buurt.

• Belastingoverwegingen. Als u het huis verhuurt, moet u rekening houden met eventuele belastingimplicaties. De huurinkomsten zijn doorgaans belastbaar, en het kan invloed hebben op uw vermogensbelasting.

• Huurcontract. Het is verstandig om een goed huurcontract op te stellen, ook al verhuurt u de woning aan uw eigen kind. Dit zorgt voor duidelijkheid en kan toekomstige geschillen voorkomen. Op het internet zijn gelukkig voldoende bruikbare voorbeelden te vinden.

• Onderhoud en verantwoordelijkheden. Als eigenaar en verhuurder bent u verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Zorg ervoor dat u dit goed regelt en dat uw kind op de hoogte is van zijn of haar verantwoordelijkheden als huurder.

Wat zijn de valkuilen van zelf een huis kopen voor de verhuur?

De grootste dreiging zit niet in het financiële deel. De ervaring leert dat deze constructie impact kan hebben op uw onderlinge relatie. Die wordt namelijk van persoonlijk nu opeens ook zakelijk. Financiële zaken binnen een familie leiden niet zelden tot spanningen. Open communicatie is van vitaal belang. Het is raadzaam om juridisch of financieel advies in te winnen voordat je deze stap zet, maar zorg er dan ook voor dat deze tussenpersoon het vertrouwen geniet van zowel u als uw kind.

Heeft u interesse in een Vermogensplan?

Vraag dan vrijblijvend een offerte aan voor een Vermogensplan.

Ons team van financiële planners neemt dan contact met u op om de mogelijkheden en kosten van een Vermogensplan met u te bespreken.

Offerte Vermogensplan aanvragen

Wat is een familiehypotheek? En hoe werkt zoiets?

Als de andere drie besproken mogelijkheden niet voldoende aansluiten op de wensen van u en uw kind, kunt u kiezen voor een zogenaamde familiehypotheek. Zeker als u beschikt over een aanzienlijke som spaargeld - dat op bank slechts een laag rendement oplevert - kan het fiscaal aantrekkelijk zijn uw kinderen te helpen bij de aankoop van een woning door middel van de familiehypotheek. In het kort: uw kind leent van u en u speelt feitelijk de hypotheekbank.

Heeft de familiehypotheek ook een onderpand?

Ja, de familiehypotheek is feitelijk een onderhandse lening die dient als hypotheek. De woning dient dus als onderpand voor de lening.

Is een notariële akte verplicht bij een familiehypotheek?

De gang naar de notaris is optioneel. U kunt ook onderhands afspraken maken. Maar een onderliggende hypotheekakte biedt nu eenmaal veel bescherming voor u als ‘uitlenende’ partij. De akte moet bij een notaris worden geregistreerd om rechtsgeldigheid te krijgen. De notariële akte voorkomt ook ongewenste verrassingen als er in de toekomst extra financiering van een reguliere bank nodig is.  

Is een familiehypotheek voor beide partijen aantrekkelijk?

Een familiehypotheek kan voor beide ‘partijen’ aantrekkelijk zijn. Voor uw kind omdat het bij u meer kan lenen dan bij een reguliere geldverstrekker en vaak tegen gunstigere voorwaarden. Voor u – vaak is het vermogen van u en uw partner maar we gaan voor de leesbaarheid uit de ‘u’ - is het mogelijk financieel interessant. Met de rente op de familiehypotheek rendeert uw geld mogelijk beter dan op uw spaarrekening. Wel moeten u én uw kind goed beseffen dat ook aan een familiehypotheek fiscale regels kleven.

Is de rente op een familiehypotheek fiscaal aftrekbaar?

Bij een familiehypotheek betaalt uw kind rente. Deze rente is mogelijk fiscaal aftrekbaar, mits er sprake is van een marktconforme rente. Ook moet de lening, net als bij een reguliere bank, gelijkmatig over de looptijd van de lening worden afgelost (annuïtair of lineair). Als u te weinig of geen rente rekent, kan de fiscus de familiehypotheek aanmerken als een schenking waarover uw kind schenkingsbelasting moet betalen. Rekent u juist een te hoge (boven markt) rente, dan zal de fiscus de aftrek niet volledig accepteren. Dit laatste komt bij een lening aan een kind uiteraard weinig voor.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport

Welke rente moet worden afgesproken bij een familiehypotheek?

De belastingdienst spreekt over een zakelijke rente. Over wat dat ‘zakelijk’ precies inhoudt, wordt altijd flink gediscussieerd. In de praktijk is het verstandig aan te sluiten bij de door de banken gehanteerde tarieven. Enige afwijking is hierbij toegestaan.

Wat de betekent een familiehypotheek fiscaal voor u?

Fiscaal wordt de familiehypotheek gezien als een bezitting die valt in de fiscale box 3. Deze vorm van lenen valt onder de zogeheten ‘overige bezittingen’ en wordt hiermee hoog belast, net als bijvoorbeeld een beleggingsportefeuille. De ontvangen rente en aflossing blijven onbelast.

Is aflossing op een familiehypotheek verplicht?

Nee, dit is niet verplicht. In de hypothecaire leningsovereenkomst kunnen u en uw kind anders overeenkomen. De aflossing kan wel invloed hebben op de renteaftrek.

Is de rente voor mijn kind op een aflossingsvrije hypotheek fiscaal aftrekbaar?

Of de rente voor uw kind op een aflossingsvrije hypotheek fiscaal aftrekbaar is, hangt af van het afsluitmoment. Is de familiehypotheek aangegaan voor 2013, dan valt deze onder het fiscale overgangsrecht. Dit betekent dat een aflossingsvrije hypotheek ook na deze datum mag worden voortgezet. Door dit overgangsrecht blijft de hypotheekrenteaftrek gewaarborgd.

Is de familiehypotheek afgesloten na 31 december 2012, dan is de rente alleen fiscaal aftrekbaar in box 1 als de hypothecaire lening op annuïtaire of lineaire basis wordt afgelost in maximaal 30 jaar.

Kan bij een familiehypotheek zelf worden bepaald of het fiscale overgangsregime wordt toegepast?

Nee, de fiscale spelregels die gelden bij een reguliere hypotheek bij een bank zijn ook van toepassing op de familiehypotheek. Dit houdt in dat het fiscale overgangsrecht voor u als leningverstrekker géén vrije keuze is. Wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden van het overgangsrecht, dan wordt de hypotheek automatisch toegerekend aan box 1. In dit geval is de rente fiscaal aftrekbaar. Wanneer niet wordt voldaan aan deze voorwaarden - en dat zal bij uw kind als starter op de woningmarkt het geval zijn - dan wordt de aflossingsvrije hypotheek belast in box 3 en niet in box 1. De hypotheekrente is dan fiscaal niet aftrekbaar. Wel kan een hypotheek in box 3 in sommige gevallen leiden tot minder vermogensbelasting.

Is het mogelijk om alsnog bij de bank aan te kloppen als de familie niet de gehele hypotheek kan verstrekken?

Ja, dat is mogelijk. Uw kind kan voor het restant van de noodzakelijke financiering een beroep doen op een bank. De bank is wel verplicht om, bij de berekening van het maximale leenbedrag, rekening te houden met de onderliggende familiehypotheek. Een bank zal de eigen hypothecaire lening mogelijk preferent maken. Uiteraard zal de bank ook rekening houden met andere schulden en betalingsverplichtingen van uw kind, zoals een studieschuld.

Hoe kunnen de lasten van de familiehypotheek worden verlaagd?

Een familiehypotheek gaat vaak gepaard met een schenking. De fiscale schenkingsvrijstellingen zijn hierboven al besproken. In de praktijk zien we vaak dat ouders een periodiek bedrag aan hun kind schenken dat het kind gebruikt voor rente en aflossing op de familiehypotheek.

Kun je een familiehypotheek regelen zonder tussenkomst van een notaris?

Ja, dit is mogelijk. In dit geval wordt er een (onderhandse) leningsovereenkomst afgesloten tussen u en uw kind. De belastingdienst is uiteraard alert op de inhoud van de leningsovereenkomst. Om verrassingen te voorkomen, laten veel ouders de familiehypotheek vastleggen bij een notaris.

Conclusie

Er zijn meerdere mogelijkheden om uw kind te helpen in de lastige woningmarkt. Als financieel adviseur en vermogensplanner geniet de familiehypotheek, al dan niet gecombineerd met een periodieke schenking, voor mij de voorkeur. In alle gevallen geldt: de belastingdienst kijkt mee. Ik adviseer u daarom altijd een kundig financieel adviseur in de arm te nemen om alle scenario’s door te spreken. En voor het vastleggen van financiële overeenkomsten is de notaris nog altijd de veiligste route.

door Ramón Wernsen

Ramón is sinds 1996 actief als Financieel Planner en is auteur van vele artikelen en boeken en als docent verbonden aan het Erasmus Instituut voor Financiële Planning in Rotterdam. Bij Vermogensbeheer.nl helpt hij als vermogensplanner klanten met het herstructureren van hun vermogen en vermogensplanning.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport